Die Entscheidung nach Zahlen
Miete oder kaufen? Der Rechner für Deutschland (2026)
Vergleichen Sie Kaufen und Mieten in Ihrer Situation — wie viel Vermögen wäre nach einer gegebenen Anzahl von Jahre vorhanden, wenn dasselbe Geld in eine Eigentumswohnung oder in Sparanlagen fließen würde. Das Modell ist transparent: Jede Annahme ändern Sie selbst.
+ Kaufnebenkosten Berlin: 11,6 % (52.065 €) — Gesamtkapitalbedarf 142.065 €
Das Modell ist keine Prognose — das Ergebnis folgt Ihren Annahmen (Mietsteigerung 2,5 % p. a., Verkaufsnebenkosten 4 %, Bewirtschaftung 1,2 % p. a., Kaufnebenkosten nach Bundesland). Keine Finanzberatung.
Feste Modellannahmen: Mietsteigerung 2,5 % p. a. · Verkaufsnebenkosten 4 % (Makleranteil §656c BGB + Löschkosten) · Bewirtschaftung, Instandhaltung und Grundsteuer 1,2 % p. a. des Kaufpreises · Annuität über 30 Jahre · Kaufnebenkosten je Bundesland: Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 %, Notar 1,5 % (GNotKG), Grundbuch 0,5 %, Makler 3,57 % (§656c BGB).
So funktioniert der Vergleich
Auf beiden Wegen arbeitet Ihr Geld: beim Kauf steckt es im Immobilienkapital (Wert minus Restschuld), zur Miete bleiben Eigenkapital und Kaufnebenkosten angelegt. Wer monatlich weniger zahlt, legt die Differenz ebenfalls an — so wird ein und dasselbe Budget auf zwei Vermögenspfaden verglichen.
Deutsches Spezifikum: die Kaufnebenkosten. Je nach Bundesland kommen rund 9 bis 12,6 % zum Kaufpreis dazu (Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 %, Notar, Grundbuch, Makleranteil) — diese Hürde muss die Immobilie erst verdienen. Selbstgenutztes Wohneigentum bietet keine Zinsabschreibung; nur vermietete Immobilien nutzen AfA und absetzbare Schuldzinsen.
Grundsätzlich gilt: Je länger Sie bleiben, desto besser schneidet der Kauf ab — die einmaligen Nebenkosten verdienen sich über die Jahre. Bei kurzen Horizonten (1–3 Jahre) ist Mieten meist günstiger, bei langen (10+ Jahre) zieht der Kauf meist vorbei. Das Ergebnis folgt aber immer den Zahlen, die Sie eingeben.
Häufige Fragen
Was genau vergleicht dieser Rechner?
Das Vermögen zum selben zukünftigen Zeitpunkt auf zwei Wegen: beim Kauf — aktueller Immobilienwert minus Restschuld und Verkaufsnebenkosten; zur Miete — die Ersparnisse, in denen das Eigenkapital-Äquivalent samt Kaufnebenkosten und die monatliche Differenz wachsen. Die Wohnkosten sind auf beiden Seiten eingerechnet.
Was kosten die Kaufnebenkosten in meinem Bundesland?
Der Rechner übernimmt sie live aus der gesetzlichen Kostenstruktur: Grunderwerbsteuer 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (z. B. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Thüringen), Notar 1,5 % nach GNotKG, Grundbuch 0,5 %, Makleranteil 3,57 % nach §656c BGB. In Berlin sind das 11,57 % — bei 500.000 € also 57.850 € zusätzlich zum Kaufpreis.
Warum gewinnt bei flachen Preisen oft die Miete?
Weil die Kaufnebenkosten von bis zu 12 % zuerst verdient werden müssen. Stehen die Preise, während Tages- und Festgelder 3 % und mehr bringen, wachsen die Ersparnisse schneller als das Immobilienkapital. Erst Preissteigerung über mehrere Jahre kippt den Vergleich zugunsten des Kaufs.
Was deckt das Modell nicht ab?
Die Zinsbindung: gerechnet wird mit einer Annuität über 30 Jahre, real sind meist 10 Jahre fest — der Folgezins danach ist ungewiss. Nicht modelliert sind außerdem Hausgeld-Steigerungen, Instandhaltungsrisiken, gemeindespezifische Grundsteuer-Hebesätze und steuerliche Effekte bei Vermietung (AfA, Schuldzinsen).
Ist das eine Finanzberatung?
Nein. Der Rechner nutzt ein deterministisches Modell mit Ihren Annahmen und prognostiziert nichts. Für eine echte Entscheidung zählen auch Einkommensstabilität, Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung und die konkreten Bankkonditionen.
Entscheiden Sie mit Zahlen
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