უძრავი ქონების კანონმდებლობა საქართველოში 2026

საჯარო რეესტრში (napr.gov.ge). სამოქალაქო კოდექსის მუხლი 183-ის მიხედვით, საკუთრების უფლება წარმოიშობა მხოლოდ საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან — ხელშეკრულება მხოლოდ ვალდებულებას წარმოშობს. სტანდარტული რეგისტრაცია 4 სამუშაო დღეში მიდის (150 ₾), სწრაფი — 1 დღეში (270 ₾), ექსპრესი — განაცხადის დღესვე (350 ₾).

გადაცემის ან შესყიდვის სახელმწიფო გადასახადი საქართველოში არ არსებობს — 0%. მყიდველი იხდის მხოლოდ საჯარო რეესტრის სარეგისტრაციო მოსაკრებელს და, სურვილისამებრ, ნოტარიუსის საზღაურს.

არა. სამოქალაქო კოდექსის მ. 69(5) ნოტარიულ ფორმას მხოლოდ მაშინ ითხოვს, როცა ეს პირდაპირ კანონით ან მხარეთა შეთანხმებითაა გათვალისწინებული. ყიდვა-გაყიდვისას მხარეებს შეუძლიათ ხელმოწერები პირდაპირ საჯარო რეესტრში დაადასტურონ (7 ₾) ნოტარიუსის გარეშე.

საგადასახადო კოდექსის 81(3) მუხლით, საცხოვრებელ ბინა/სახლზე ნამეტი შემოსავლის (ნასყიდობისა და შეძენის ფასის სხვაობის) 5% გადასახადი ერიცხება. 2 წელზე მეტი ფლობისას (თუ ქონება ეკონომიკურ საქმიანობაში არ გამოიყენებოდა) შემოსავალი სრულად თავისუფლდება (მ. 82(1)(ვ)). არასაცხოვრებელ/კომერციულ ფართზე განაკვეთია 20%.

საცხოვრებელ ბინაზე, სახლსა და კომერციულ უძრავ ქონებაზე არანაირი შეზღუდვა არ მოქმედებს — უცხოელი ფიზიკური და იურიდიული პირი სრულუფლებიანი მესაკუთრეა. სასოფლო-სამეურნეო მიწის საკუთრება კი 2019 წლის ორგანული კანონით შეზღუდულია: უცხოელი მას მხოლოდ მემკვიდრეობით იძენს, ხოლო უცხოური კომპანია — მთავრობის გადაწყვეტილებითა და საინვესტიციო გეგმის დამტკიცებით.

არა, თუ ოჯახის წინა წლის შემოსავალი 100 000 ლარს არ აღემატება — 2026 წლის ცვლილებით შეღავათის ზღვარი 40 000-დან 100 000 ლარამდე გაიზარდა (მ. 206(1)). შემოსავლის ზღვარს ზემოთ ტარიფია საბაზრო ღირებულების 0.8–1%.

ფიზიკური პირი საცხოვრებლის გაქირავებისას იხდის საშემოსავლო გადასახადის შეღავათიან 5%-იან განაკვეთს (მ. 81(2)). მოკლევადიან/დღიურ გაქირავებაზე მოქმედებს არჩევითი ფიქსირებული რეჟიმი — 10 ₾ ყოველ მ²-ზე თვეში, კვარტალური ანგარიშგებით 2028 წლის 1 იანვრამდე (მ. 309(24)).

სამოქალაქო კოდექსის მუხლი 572 პირდაპირ აწყობს ამ სიტუაციას: გამქირავებლის მიერ გაქირავებული ნივთის გასხვისებისას შემძენი იკავებს გამქირავებლის ადგილს და მასზე გადადის ქირავნობის ურთიერთობიდან გამომდინარე უფლებები და მოვალეობები — ახალი მესაკუთრე ვალდებულია პატივი სცეს მოქმედ ხელშეკრულებას ვადის ამოწურვამდე. საჯარო რეესტრში იჯარის რეგისტრაცია (როცა ვადა აღემატება 1 წელს) მესამე პირებისთვის უტყუარ სამართლებრივ გარანტიას ქმნის.

კანონი „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ განსაზღვრავს, რომ სადარბაზო, ლიფტი, სახურავი, სარდაფი და კორპუსის მიწა წარმოადგენს ბინათმესაკუთრეთა განუყოფელ საერთო საკუთრებას. საერთო ქონების იჯარით გაცემა ან განკარგვა მოითხოვს მესაკუთრეთა კანონით განსაზღვრულ კვორუმს (2/3 ან სრულ თანხმობას), ხოლო მიღებული შემოსავალი ამხანაგობის საერთო ფონდში ირიცხება კორპუსის მოვლისთვის.

კანონი „მომხმარებლის უფლებების დაცვის შესახებ“ კრძალავს დეველოპერის მიერ შემოთავაზებულ უსამართლო სტანდარტულ პირობებს — როგორიცაა ცალმხრივად ფასის თვითნებური ზრდა, ვადის უმიზეზო გადაცილებაზე პასუხისმგებლობისგან გათავისუფლება ან მომხმარებლისთვის ხელშეკრულების მოშლის უფლების შეზღუდვა. ასეთი პირობები იურიდიულად ბათილია.

კანონი „პერსონალურ მონაცემთა დაცვის შესახებ“ (№3144-XI, 2023) ითხოვს, რომ მონაცემები მუშავდებოდეს მართლზომიერად და კონკრეტული მიზნით, თანხმობის ან სხვა კანონიერი საფუძვლის გარეშე — არასდროს. თქვენ გაქვთ მონაცემებზე წვდომის, გასწორების, წაშლისა და დამუშავების შეჩერების უფლება, ხოლო ზედამხედველობას ახორციელებს პერსონალურ მონაცემთა დაცვის სამსახური (პდმდსა). გარიგების მოწინააღმდეგე აგენტს/აგენტობას კი ფულის გათეთრების აღკვეთის კანონით კლიენტის იდენტიფიკაცია ევალება — ორივე მოთხოვნა ერთად იცავს თქვენს უსაფრთხოებას.

საჯარო რეესტრის განახლებულ ამონაწერში — ონლაინ napr.gov.ge-ზე 13–52 ლარად. კადასტრის კოდით ძიება შესაძლებელია sivrce-ის კადასტრის ძიებაში, ხოლო იუსტიციის სერვისების გვერდზე წარმოდგენილია ყველა სახელმწიფო საფასური და ვადა.